尊敬的领导：我本人于2018年12月16日与恒邦双林悦山府项目签订【商品房认购协议】，并于当日2018年12月16日支付2万元定金，有收据和交款凭证。但是该协议中房源的预售取得时间为2018年12月21日颁发，该项目在未取得预售的情况下不能以任何形式收取定金，诚意金，收取属违法行为。本人多次与悦山府项目置业顾问(已离职)沟通均不退还该笔定金，现申请领导做主能退还当时交纳的定金2万元。
留言收悉，已交责任部门办理。
市民您好!
根据《民法典》第四百九十五条第一款规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。”《商品房认购书》作为一个独立的合同形式，从其订立的目的、约定的内容来看，通常是为将来双方当事人订立确定性的、正式的商品房买卖合同达成的书面允诺，其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务。与作为本约合同的商品房买卖合同相对应，《商品房认购书》即为预约合同。预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即《商品房认购书》的预备性协议，不得因此认定《商品房认购书》已正式订立。依据《民法典》第四百九十五条第二款规定，“当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任”，预约合同一方当事人仅可以请求对方当事人履行订立本约的义务，不能请求履行本约的内容。预约合同一般表现为认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录、谈判纪要、定金收据等多种形式。
既然作为预约合同的《商品房认购书》是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所作的承诺，而非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应认定为出卖人订立预约合同的前提条件，即房地产开发企业在取得商品房预售许可证前与买受人签订的《商品房认购书》等预约合同均为有效。
同时，建议投诉人可采取向当地人民法院提起诉讼的方式依法维护自身合法权益。
钒钛高新区自然资源和建设管理局
2022年5月19日
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