官方回复

回复单位：西昌市地方税务局来源：问政四川 回复时间：2014-12-12 11:14

网友：
您好！
您反映的问题，西昌市地方税务局答复如下：
一、近年来，在存量房交易过程中纳税人利用虚假合同低报成交价格偷逃税款的现象较为普遍，造成了国家税收流失，导致税负不公，同时在一定程度上助长了少数人的违法和投机心理，扰乱了房地产市场秩序，影响和削弱了国家对房地产市场的调控效果。财政部、国家税务总局先后联合下发了财税[2009]100号、财税[2010]105号、财税[2011]61号等三个文件，明确要求广泛应用房地产评估技术加强存量房交易税收管理。四川省财政厅、省地税局、省国土资源厅、省住房和城乡建设厅四部门也联合下发了川财税[2011]41号《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》，就应用存量房交易纳税评估技术加强存量房交易计税价格管理作出了具体要求。为此，2011年，西昌市政府组织财政、地税、房管、国土、规建等部门，以西府办发〔2011〕207号文成立了西昌市房地产税收征管工作领导小组。2011年6月经市政府授权，由西昌市财政局牵头，纪委、发改、地税、审计、房管等部门参加按照合法的比选程序，对具有房地产评估资质的房地产评估机构进行比选，通过比选确定“四川中兴智业房地产评估咨询有限公司” （ 评估资质“一级”）、“成都精至诚房地产评估有限责任公司” （ 评估资质“一级”）、“凉山州恒信房地产评估事务所有限公司”（ 评估资质“三级”），为中选单位，对城区和主要乡镇的存量房源按街道、小区进行房屋基本属性（小区名称、幢号、房屋座落、建筑类型、建筑年份、建筑结构、总层数、朝向、建筑面积）以及街道、小区、标准房源所在楼幢的正面、侧面照片信息数据的采集工作。并经专家团队（具备房地产评估资格证书，造价师资格证书的政府公职人员组成）对评估公司给出的评估报告中各项评估数据、参数、指标进行论证，确保评估价格的真实、合理后，导入评税系统。从2012年1月1日，依托计算机评税软件系统，对西昌市主城区所有住宅二手房屋交易申报价格进行计算机评估，实现 “以计算机软件评估替代人工评估核定”的存量房交易新的税收征管工作模式。同时，由于商业用房价格受影响因素非常多，未纳入评税系统，经市政府授权，市财政局牵头按照以上合法的比选程序，确定 “四川中兴智业房地产评估咨询有限公司” （ 评估资质“一级”） 和“四川大友房地产评估咨询有限公司” （ 评估资质“一级”），对商业房产、车位、土地使用权转让，按照“一件一评”的原则，确定交易市场公允价格，税务机关据以确定计税价格。房地产评估机构收取的评估费用是由财政资金支付,未增加纳税人的办税成本。
二、根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的相关规定，纳税人申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。四川省地方税务局印发《四川省建立存量房交易税收评估价信息系统工作规范》，对存量房交易税收评估业务并无要求举行听证的相关规定。我局为确保评估结果的合法、公正、公平，采取了四项监督措施：一是要求房地产评估公司严格按照中华人民共和房地产估价规范国家标准以及相关技术标准，由专业估价人员进行独立、客观、公正的专业评估。二是与评估机构签订依法评估承诺书，并要求其公司内部也与每一位具备评估资质的评估师签订承诺书，报税务机关备案。三是由专家团队按照15%的比例按季度对评估公司“一件一评”的评估报告进行评审，出具评审意见书，凡发现不依法评估，徇私舞弊等现象，对直接责任人及评估公司将依法移交相关部门追究相关法律责任。四是委托评估公司对存量房评估价格信息进行动态观测，设立观测点，根据房地产市场变化情况，定期出具片区涨跌幅度值，由专家团队评审后导入存量房评估系统，对系统价格进行动态调整。
三、全面推广应用评税系统科学、合理地核定存量房交易计税价格，有四个方面的好处：一是能够有效地防止纳税人利用虚假合同低报成交价格偷逃税收，确保税负公平；二是有利于遏制违法和投机行为，配合国家宏观调控举措，促进房地产市场的健康发展；三是应用信息化手段开展评税工作，能够大大提升评估效率、提高办税效能、优化纳税服务；四是通过信息管理、以机控税，有利于进一步规范税务机关和税务人员的执法行为，促进公正执法、廉洁执法。从2012年1月1日启用税收评估系统运行情况来看，交易双方普遍能客观、正确地认同计算机评估系统生成的交易计税价格的公正、公平性，并依法履行纳税义务。
感谢您对西昌市二手房市场的建议和关注！

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