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3.15 咨询】咨询继承的自建商铺的再出售税费问题来源:问政四川 网友:问政网友  2023-06-09 08:47 已回复

1.继承了资阳老家家中的商铺,该商铺为自建,现在需要再转让出售,会涉及到哪些税费、费用呢?营改增后,是不是没有营业税了?


2.此外,这种自建商铺,不会有原始发票,在征收个人所得税和增值税时,是否可按核定征收,税率和税基是怎么样的?





官方回复

回复单位:资阳市12345网络理政平台来源:问政四川 回复时间:2023-06-09 15:33

网友您好:
您所反映的问题已收悉,已转至相关部门处理中,待处理完毕后会将结果进行公布。

官方回复

回复单位:国家税务总局安岳县税务局来源:问政四川 回复时间:2023-06-13 16:25

尊敬的网友:
您在问政四川反映的问题已收悉,现回复如下:
经核实:一、办理继承自建商铺再转让出售,转让方会涉及到增值税及附加、个人所得税、土地增值税以及印花税;承受商铺方会涉及契税以及印花税。(一)涉及的增值税根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)销售不动产第六条规定:“小规模纳税人销售其自建的不动产,应以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”按5%计算缴纳增值税;(二)涉及的个人所得税根据《中华人民共和国个人所得税法》(2018年8月31日第七次修正)第三条、第六条规定:财产转让所得,适用比例税率,税率为百分之二十;财产转让所得,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额。以及《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)第五条规定:受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的,税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。 (三)土地增值税根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第十条规定:转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。及依据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第二条规定:纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《土地增值税条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。 (四)印花税根据《中华人民共和国印花税法》规定的产权转移数据,按合同所载金额的5%缴纳印花税(根据财政部 税务总局公告2022年第10号 第一条规定,可以在50%的税额幅度内减征印花税) (五)承受方所涉及的契税,根据《中华人民共和国契税法》及《四川省人民代表大会常务委员会 关于契税具体适用税率等事项的决定》按不含税价格的3%缴纳契税,承受方所涉及的印花税根据《中华人民共和国印花税法》规定的产权转移数据,按合同所载金额的5%缴纳印花税(根据财政部 税务总局公告2022年第10号 第一条规定,可以在50%的税额幅度内减征印花税)。二、办理继承自建住房再转让出售,转让方会涉及到增值税及附加、个人所得税;承受方会涉及契税。(一)继承自建住房再转让涉及的增值税根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3第一条第十五项规定:个人销售自建自用住房免征增值税。(二)继承自建住房再转让涉及的个人所得税根据《中华人民共和国个人所得税法》(2018年8月31日第七次修正)第三条、第六条规定:财产转让所得,适用比例税率,税率为百分之二十;财产转让所得,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额。以及《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)第五条规定:受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的,税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。若满足《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》财税字〔1994〕20号第二条第六项规定的:“个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得。”情形,可免征个人所得税。(三)继承自建住房再转让承受方所涉及的契税,需根据承受方家庭房屋套次情况确认税率。根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》第一条第一款:“对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。”第一条第二款:“对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。”第三套及以上住房,根据《中华人民共和国契税法》及《四川省人民代表大会常务委员会 关于契税具体适用税率等事项的决定》按不含税价格的3%缴纳契税。
如您仍有疑问,请致电:028-24521648,工作人员将悉心为您解答,感谢您的留言,欢迎对我们的工作提出宝贵意见和建议!
国家税务总局安岳县税务局
2023年6月13日

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