尊敬的各位有关部门领导，你好，我是岳池县银城领御小区业主，现就小区地下室的有关问题做出以下咨询，希望得到有关部门的解释和帮助。
第一，根据《中华人民共和国民法典》第275条之规定，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，因此地下车库不可能单独获得土地使用权，地下车库所使用的土地是业主交纳土地使用费的土地，该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。
第二，小区建设规划图是否有规划了车位的？车位属不属于小区的配套设施？
第三，现开发商对小区地下室车位进行销售，是否单独缴纳了地下室的土地使用费？是否单独获得了地下室的所有权？如果开发商没有单独获得地下室的土地使用权，销售行为是否合法？开发商要求购买车位的业主缴纳大修基金，是否合法？
第四，商品房预售合同是有约定地下室归属出卖人所有，那么还是回归第一个问题，反问一句，开发商是否有单独取得地下室所有权？如果没有，根据上位法优于下位法的原则，是否应当遵循《中华人民共和国民法典》有关条例实施，而不是按照合同有关约定。（按合同预定执行的前提条件是，开发商已经单独取得地下室的土地使用权。）
网友：
您好！关于您咨询的问题回复如下：
银城领域房地产项目是广安金泽房地产开发有限公司于2018年12月通过公开拍卖竞得土地开发建设，规划同意修建地下空间。该项目已竣工验收，并办理地上建筑物不动产权登记。
根据《中华人民共和国民法典》第274条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第275条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”地下车位未占用业主共有区域，可通过出售、附赠或者出租等方式约定。
根据《广安市人民政府办公室关于印发广安市城市规划区地下空间开发利用管理办法的通知》（广安府办发〔2019〕33号）第24条：“项目竣工验收后，地下空间建设用地使用权登记相关手续应由项目开发商或受让人申请办理”，广安金泽房地产开发有限公司可提供权属来源证明材料、规划核实意见、工程竣工验收意见、用地核验意见、出让金及税费缴纳凭证、地下空间建筑物测绘报告等材料到县不动产登记中心申请办理地下车位不动产权登记。
感谢您对自然资源工作的理解与支持，祝您生活愉快！
岳池县自然资源和规划局
2013年3月7日
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