【城建 求助】四川鹏霖物业服务有限公司与业委会侵害业主合法来源：问政四川 网友：问政网友  2022-08-23 14:54 待解释

四川省乐山市沐川县水沐天城小区B区自2016年交房时开发商签与四川鹏霖物业服务有限公司订五年物业合同至2020年，在合同到期前部分业主私自成立业委会并刻业委会公章，于合同到期前续签一年至2021年，后又续签2022年的物业合同。在续签合同前从未通知其他业主，大部分业主均不知情。2021年，业委会和物业在没有召开全体业主大会，也未进行公开投票的情况下私自上涨物业费。2022年7月，业委会和物业达成共识，将要收取小区公共区域车位停车费，该费用的60%归物业公司所有，到不承担任何责任，全体业主只占用剩余的40%。该决议违反了《民法典》二百七十五中关于公共区域收益的内容，遭到业主反对暂未实施，拟定后续再次推出。
小区电梯为通力mini space，前期由通力电梯维保一直运行正常，后由物业公司换为其他公司进行维保后，电梯频繁故障，多次发生坠落，暂无人员伤亡。每次维修都动用业主的维修基金，但未按照程序公示信息并由业主签字。业主多次提出质疑电梯是否维保不当，要求请专业的第三方机构进行鉴定，物业公司均拒绝，并表示电梯是被业主用坏的，维修和维保都合格。
小区消防栓、灭火器破损缺失严重，业主曾向消防部门反应情况，消防部门检查核实后要求物业整改，物业并未采取任何措施。
业主就小区存在的问题将业主反馈的情况进行梳理，逐一提出了整改方案，并将方案发送至业主群，物业置若罔闻，业委会将该业主踢出群，其他业主询问原因，业委会表示，该业主发表不实言论，不服从安排，就不没资格在业主群。后业主将该方案打印后粘贴在小区单元门口，物业以公共区域属于物业公司，其他人没资格使用，直接撕毁了业主的意见收集资料，强制阻止业主发声。
该小区业主曾向当地社区、县住建局物业科及住保中心反应情况，物业公司并未就业主提出问题制定解决方案，反而将所有问题都推到业主头上，公开表示小区业主是农村人，没文化，素质低，小区存在的问题都是业主造成的，有个别业主带头闹事，不是正经人，就是一群“物闹”，故意在影响社会安定。

官方回复

回复单位：沐溪镇人民政府来源：问政四川 回复时间：2022-08-26 13:09

尊敬网友：
你好！我是沐川县沐溪镇人民政府工作人员（联系电话：0833-4611057），您反应的问题已收悉，现讲调查了解情况回复如下：
1.关于部分业主私自成立业委会并刻业委会公章一事。经调查，情况不属实，该小区成立业委会是合规合法成立，并向相关部门进行了备案。
2.关于涨物管费问题。经调查，该问题属实。2021 年 12 月21日，该小区业委会在没有召开业主大会和广泛征求业主意见且业主未签字同意的前提下，同意物业公司提出上调物业费和二次供水费用（调整情况：多层0.55元/平方调整到0.65元/平方，高层0.78元/平方调整到0.9元/平方，门市0.6元/平方调整到0.7元/平方，二次供水费用60元/年调整到200元/年）。
8月24日下午15点，沐溪镇、向天坝社区组织业委会、物业公司、业主代表在社区协调解决该问题。在场业主表示对于调整费用并无意见，但要求业委会要尊重、征求业主建议意见后再作决定，希望上调物业费后物业公司提升物业服务水平和管理能力。
3.关于地面公共停车位收费问题。经调查，该问题属实；为规范停车乱象，2022 年 7 月 25日，业委会在没组织召开业主大会和广泛征求业主意见的情况下决定对地面公共停车位进行收费，并将收费方案在小区公示栏和业主群公示，征求业主意见，经大部分业主反对后，暂停实施。
4.关于电梯维保问题。经调查，该问题不属实。由于电梯数量少，通力电梯自动撤场，更换的电梯维保公司通过合规合法手续聘请；维修动用的维修基金均有公示痕迹，且业委会有专人负责，业委会并未拒绝第三方机构鉴定，且已由市场监管局进行了鉴定、认可。
5.关于消防安全问题。经调查，该问题属实。物业公司已邀请消防部门一并进行复查。
6.关于阻止业主发声问题。经查，该问题不属实；业主在不完全了解小区真实情况下，组建新业主群，散布不实言论，存在不良影响；业主建议意见在经业委会（物业）同意后可张贴在小区公示栏，不应随意张贴，影响小区环境。
7.关于物业推诿搪塞问题。经调查，该问题不属实；物业公司已制定物业管理整改方案初稿，于8月4日交由住建局审核，8月5日交由业委会审议并发业主群，通知业主召开业主大会进行商议，但由于业主召集不齐，暂未召开业主大会；物业公司仅针对不文明行为进行谴责，如电瓶车进电梯等现象，并不针对所有业主。
下一步，我镇将组织相关工作人员到小区进行监督指导，对业委会和物业公司在日常管理中存在的问题进行督促整改，并在小区内组织开展相关安全排查和知识讲座，杜绝飞线乱搭、车辆乱停、高空抛物等违法及不文明行为，共建文明、卫生、和谐小区。
沐溪镇人民政府
2022年8月26日

作者评价：不满意评价时间：2022-08-26 18:24

1.业委会成立并未召开全体业主大会，存在业主不知情的情况。选举过程未公示，未明确业委会成员产生流程。若完全符合相关程序，何故存在无数业主均不知情的情况？
2.2021年及2022签订物业合同事宜并未通知业主，即不能说明是代表了全体业主，是否认定为业委会成员的个人行为？
3.上调费用无意见的业委会成员即业主代表是代表了个人还是要代表全体业主？物业提升服务水平的标准是什么？
4.电梯维保自安装后18个月有通力电梯免费负责维保，满期后物业未续约，直接更换为其他公司，自此电梯频繁故障。电梯保养、维修都由物业公司安排，鉴于此向通力电梯公司就该问题进行咨询，通力电梯公司愿意安排人员对电梯进行鉴定，在业主群通知到物业和业委会，均未同意。
5.2023年8.24下精准检查了2栋、7栋、8栋、10栋、11栋，结果为合格，后业主查看发现消防设施仍未到位的情况，并拍照留证。
6.所收集的问题均为业主反馈，且有照片、视频、录音等证据，经过核实后整理而成。该内容提前发给社区审核，社区表示会交到住建等部门，同时建议分享给其他业主共同思考小区问题整改事宜。2022年8月11日13.12分发至业主群后半小时左右被业委会踢出群，随后经其他业主反馈得知，业委会不认同此整改方案。2022年8月11日下午17半，多名业主一起将打印好的意见收集稿粘贴到每一栋楼。粘贴完成的时间约为下午20：40，当晚21:30左右，业主下楼查看情况，所有资料全部被撕毁，粘贴完成到撕毁不到1小时。就平常物业的办事时效来看，此次效率极高，比平常房屋漏水的问题处理的快的多，换言之，已经下班时间，该物业公司为了阻止更多业主得知具体情况，晚上加班加点来撕毁资料，是否可以认为这样的行为是欲盖弥彰？业主公开收集意见的行为被物业和业委会定性为影响小区环境，是依据哪一条哪一条法律法规？小区脏乱差的问题长期为改善，难道快速撕毁这些整齐粘贴的资料就可以解决问题？
7.该物业公司多年来从未公开过小区的公共收益，业主对此提出要求，业务直接拒绝，表示这些是不可能给你们看得。诸如此类的问题数不胜数，物业和业委会长期以来就小区的各项事宜都藏着掖着，业主要求查看物业合同、电梯维修即保养记录皆未准许。
8.小区门禁如同虚设，外来人员、车辆均可随意出入小区。监控设备缺失，来历不明的人可以自由进出，小区曾发生多起盗窃事件。