【城建 投诉】乐山高新区新城建设局工作人员再次不作为来源：问政四川 网友：问政网友  2021-04-07 17:50 已回复

针对前期高新区新城建设局就有关问题的回复再次提出质疑：

（一）关于装修管理服务收费的问题 

原回复核心内容：装修管理服务费收费按照100㎡以内（不含）400元/户、100㎡以上（含）500元/户进行收取。该收费标准在乐山市场属于中等收费标准。物业公司为了做好装饰装修管理服务，聘请了具有专业知识的人员负责服务：1、负责装饰装修过程中水电的开关；2、负责按照设计规范，监督检查装饰装修过程中是否有擅自改变房屋结构、外观及共用设施设备，违规进行敲墙打洞和设施设备移动、拆除等行为；3、负责监督检查装饰装修过程中是否存在有侵犯上下左右业主的合法权益等问题；4、负责监督检查装饰装修人员下班后是否关闭水电和门窗，检查装修现场有无安全隐患等。 

质疑：第一，根据《乐山市普通住宅小区物业管理服务等级标准 乐住建发〔2015〕34号》文件对1级物业服务内容和标准的要求（属于1.8元物业费服务内容），其中第二项房屋管理中的第4、5条服务内容为（4、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。）。该4、5条1级物业服务内容与物业提供的装修管理服务2、3项明显重复，既然2、3项属于1.8元收费服务内容包括的内容为啥还要重复收取业务的装修管理服务费？这合理吗？请政府摸着良心说话，不要再包庇物业公司。第二，400元每户的标准被定义为属于中等收费标准，请问这个标准是如何认定的？全乐山有多少1级物业服务小区？抽样调查样本是哪些？又占比多少？请一一公示，最重要的是为何政府部门就是不参考其他市州政府制定的标准，难道其他市州政府制定的收费标准不比物业小样本调查得出的所谓的乐山标准更有价值？？。第三，物业提供的第1、4项开关水电的额外服务需要啥子样的专业知识人员？如果要讲建筑专业，建筑监理证书拿出来，施工证书拿出来，这才叫专业人员。

（二）关于收取装修保证金的问题 

原回复核心内容：物业公司公司仅向装修公司/装修负责人收取装修保证金，根据目前装修市场行规，装修公司/装修负责人装修完成后并未预留质保金，当出现装修质量问题时，往往装修公司/装修负责人推诿搪塞，导致无法及时修复，只能由业主自行负责。为了防止上述行为的发生，物业公司向装修公司/装修负责人收取装修保证金，是为了降低业主在装修过程中可能面临的风险，更好地维护业主的利益。

质疑：回复全文通篇仿佛在替业主考虑，但是，装修是否预留质保金，属于业主与装修公司的装修商业合同约定范畴，关物业何事？你有何权利来替业主收取该保证金？如果业主不要求装修公司保证，也不要求物业做好事帮忙维护业主利益，是不是就可以不用交？而如果交了，最后出现的业主损失是不是物业来承担？毕竟物业这么替业主考虑，做戏就要做全套，总不能出事了就撂挑子不担责任三。

（五）关于物业公司从业人员资格证问题 

原回复核心内容：根据国务院《关于取消部分行业从业人员资格许可的通知》精神，自2018年3月起，从事物业行业的管理人员不再需要资格证书，根据国四川省《关于取消部分行业从业人员资格许可的通知》精神，从事物业行业的秩序维护人员（保安人员）不在需要上岗证。 

质疑：业主咨询了四川省公安厅治安总队，得到的回复是保安员上岗证（人社部门负责）和保安员证（公安厅负责）是两个不同的证，2018年文件取消的是保安员上岗证（人社部门负责），而不是由公安部门负责的保安员证，目前所有从事保安服务的工作人员，仍需要持有保安员证，请物业按规定提供。具体回复请政府部门见附件图片，以及亲自电话咨询028-86303081。

（八）关于成立业主委员会的问题 

原回复核心内容：根据国家住建部2018年第三次修改并实行的《物业管理条例》规定，成立业主委员会必须满足以下三个条件中的一项，即：1、入住率达到50%以上。2、首次交房1年后，且入住率达到20%。3、首次交房2年后。物业公司也正在跟开发公司沟通成立业主委员会。 

质疑：第一，业主经查询最新版物业管理条例，并未发现上述三个条款，请提供查询网址以及具体内容法条编号。第二，根据《四川省物业管理条例》第二十条，《四川省业主大会和业主委员会指导规则》川建房发【2016】550号，第十一条规定，物业管理区域内，已交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积 50%以上或者交付的房屋套数达到总套数 50%以上的；首套房屋交付已届满两年且交付的房屋套数达到总套数 20%以上的；物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同届满前 90 天的；符合上述条件之一起 30 日以内筹备首次业主大会，目前本小区已符合第一条规定，开发商理应在30天内筹备业主大会。请政府部门咨询上级部门明确，到底参照哪部法律法规？哪条哪款？

其他原回复中未涉及问题：

（1）子母车位收费标准？

当初谈判内容：业主要求子母车位收费标准按合同执行，至于个数的定义，以产权证个数为准，一个产权证定义为一个车位。而实际是物业依然将只有一个产权证的子母车位按两个车位在收取费用，于情于理于法都不合理？

官方回复

回复单位：乐山高新区管委会来源：问政四川 回复时间：2021-12-23 17:11

尊敬的网友，您好：
您在“问政四川”反映“乐山高新区新城建设局工作人员不作为”的贴文已收悉，乐山高新区党工委、管委会高度重视，经调查处理，现将相关回复如下：
关于装修管理服务费的问题：1、根据原建设部110文《住宅室内装饰装修管理办法》的相关规定，装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。协议应当包括：装饰装修的内容、期限、废弃物的清运与处置、管理服务费用、禁止行为和注意事项等内容进行约定。根据与业主签订的《前期物业管理服务协议》之约定，物业服务费（1.8元/㎡·月）所包括的服务内容不包括装饰装修管理服务，因此装修管理服务费与物业服务费是两个不同的服务收费。2、另根据《乐山市市中区发展和改革局、乐山市市中区住房和建设局关于乐山市市中区前期物业和保障性住房物业服务收费政府指导价标准的通知》（乐中发改价格[2015]17号）：普通住宅前期物业服务收费采取包干式计费方式的实行政府指导价，其他物业的服务收费实行市场调节价（包括装饰装修管理服务费）的文件精神，装饰装修管理服务收费执行市场调节价符合相关法规要求。
关于收取装修保证金的问题：物业公司从2021年4月7日起就已不再收取装修保证金。对已缴纳装修保证金的部分业主，请携缴款收据、业主身份证原件、业主本人银行卡至物业客服中心办理退款事宜，7个工作日内退款至指定账户。
关于物业公司从业人员资格证的问题：根据《四川省物业管理条例》第四十七条之规定：“物业服务事项应当包含下列内容：……（四）秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项”，物业公司已聘请有专人（秩序维护员）负责小区的秩序维护、安全防范、车辆停放管理等工作。“小区保安”只是大家平常习惯性的叫法，业主所称的“小区保安”实为秩序维护员，秩序维护员不需持证上岗。
关于成立业主委员会的问题：业主反映关于成立业主委员会问题，物业管理公司已向安谷镇车子山社区咨询关于业主委员会成立的条件，社区回复：入住率达到50%以上方可成立业主委员会。如业主有疑问，请咨询安谷镇车子山社区。
关于子母车位收费的问题：根据物业公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》第四条 物业管理服务费用之约定：“地下：机动车车位（已售车位）按个计算，每月服务费36元/个……”。子母车位包含2个车位，因此子母车位每月应收物业服务费为2个车位×36元/个=72元，考虑到子母车位的特殊性，对每个子母车位物业服务费再优惠6元，按照66元/个·月收取物业服务费。不能以产权证个数来判定子母车位这类特殊车位的停车个数，应按照车位实际停放车辆数作为收费依据。
乐山高新区管委会
2021年12月23日