【其他 投诉】金城锦绣花园露台花园违法搭建来源：问政四川 网友：问政网友  2020-09-24 11:16 已回复

尊敬的领导：

          您好！

         位于六横道上面即十里大道二段621号的金城锦绣花园小区的一楼、二楼露台、楼顶、窗台、阳台到处搭建了一些各式各样的铁皮房、阳光房、棋牌室、遮阳挡雨棚。。。一到下雨，那个交响乐简直是此起彼伏，而且雨水会倒浸到楼上房屋的空调位处，然后透过墙体，基本好多业主家飘窗处都要湿透起皮！长此以往，房屋没有大的损害吗？再说楼顶的部分，当时开发商售房时有说楼顶面是赠送给顶楼住户的，相当于有使用权，是这样理解没错吧？那楼顶漏水他们为啥还要审请要用维修基金呢？业主们不同意动用维修基金，他们任由雨水顺着楼梯往下流。。。物业根本就不理睬这些事情，说有问题找社区，那我们是不是可以不承认这个物业，拒交物业费？

   大概在前天晚上凌晨一点多的样子，有几个业主反映一直有哐哐哐的撞墙声，跟挖地的闷响声一样，而且墙体有明显的震感，响声持续了将近2个小时，扰得好多人无法安眠。他们还戏说是不是有人在盗墓或控地下室、控水井。。。建议物业去排查，至今无只言片语的答复。

      这些业主搭建的屋棚有经过相关部门审批吗？只要跟物业关系好就可以随意搭建吗？若是违建，我们全体业主请求相关部门能够勒令相关业主强行拆除违法建筑物！我们小区大约是在2007年建造的，没有达到旧小区改造的条件，所以无法申请整理整顿。

     就对此问题我们专门查了相关律法条例，不知是否正确？望请指教！

     楼顶空间的所有权归属于全体区分所有权人所共有，原则上不能归属于顶层区分所有权人所专有使用。建筑物本身与土地权属并不相同，区分所有建筑物的土地还有一个使用权的问题，开发商可以在公平合理的条件下做出一定的调整，把某些方面可以确定土地使用权归自己享有，或者归其他区分所有权人享有，只要不将费用分担在其他区分所有权人身上也就行了。而建筑物就是全体区分所有权人所有，与开发商没有关系，开发商无权处置。可以想象，开发商不能将一个没有顶层楼板的建筑物出卖给全体区分所有权人，那么也就不能将楼顶空间归属于自己所有，也不能通过约定将楼顶空间归属于顶层住宅区分所有权人专有使用。

    开发商与个别区分所有权人约定楼顶空间的专有使用权的，不发生法律效力，顶层区分所有权人不能够取得其专有使用的权利。在区分所有的建筑物上，顶层楼板都属于全体区分所有权人所共有，那么，顶层楼板以上的楼顶空间，当然更属于区分所有人所共有，其占有、使用、收益、处分，都是全体区分所有权人的权利，由全体区分所有权人共同支配。即使是开发商与个别区分所有权人约定，这个约定也不能对抗全体区分所有权人的权利。因此，开发商和顶层区分所有权人约定楼顶空间归属于该区分所有权人专有使用的，一律无效。

如果合同中有如下规定:同意购买首层附带花园或顶层附带露台商品房的买受人对其商品房附带的花园或露台享有的使用权。凡购买首层附带花园或顶层附带露台商品房的买受人应遵守《业主临时公约》及物业管理公司的规定统一使用。未经同意,不得擅自改变其花园或露台的外观、形状、结构和用途,不得在其花园或露台内搭建任何形式的建筑物或构筑物。首层附带花园或顶层附带露台均无房产和土地权属。顶楼大天台的使用权和所有权归最高层房屋做有权人；露天天台不计算入建筑面积，相当于对顶层的赠送面积。但是上锁不合理的，屋顶有逃生的功能。搭个顶棚属于合理利用，一般不违建住户们不会有什么问题的。

    在已建成的住宅小区房屋建筑（多层/高层）内部增设楼层（夹层）或者地下停车库，未依法批准的，违反了城乡规划法律法规和物权相邻权益的法律法规规定。《城市地下空间开发利用管理规定》（建设部108号）第11条规定：“附着地面建筑进行地下工程建设，应随地面建设一并向城市规划行政主管部门申请办理选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。”第20条规定：“地下工程的施工……不得破坏现有建筑物，对临时损坏的地表地貌应及时修复。”第28条规定：“建设单位或者使用单位在使用或装修中不得擅自改变地下工程的结构设计，需改变原结构设计的，应当有具备资质的设计单位设计，并按照规定重新办理审批手续。”根据上述法律法规规定，在依法属于共有并享有共同管理的住宅小区建筑物内部增加楼层（夹层），增建地下建筑的行为，影响并危及建筑物（包括上部结构住户、地下构筑物）的结构安全和地下空间规划利用，损害了共有与相邻利益，不具有合法性，违反了城乡规划和物权的法律规定。

官方回复

回复单位：金堂县综合行政执法局来源：问政四川 回复时间：2020-09-27 14:49

尊敬的网民朋友：
您好！来电收悉。感谢您对政府工作的关心与支持。您所反映的情况，金堂县综合行政执法局高度重视，立即进行调查了解，现回复如下：
针对您反映金城锦绣花园违规搭建的问题，现我局执法人员正在进行调查取证工作，由于该小区违规搭建的户数较多、面积较大，下一步，我局将会同相关职能部门对小区内涉嫌违规搭建的户数进行摸排统计。
感谢您对我局工作的支持，如有其他问题请您致电我单位（联系电话：028-94923000）。
欢迎多提宝贵意见！
此复！