【城建 投诉】攀枝花普达阳光开发商在无规划审批无预售许可来源：问政四川 网友：问政网友  2020-05-12 07:02 已回复

普达阳光北苑开发商2018年2月4日当天，在没有规划审批、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的情况下违法设置销售陷阱，诈骗销售给我们业主的北苑叠墅 是3.7个亿，收据上写的是“康养基金”，可是上面有选好的房号，及每平米单价。然后在2018年7月才获取的审批规划，2018年9月才获得售楼许可证。攀枝花普达阳光开发商在 2018年2月4日及其后欺诈骗卖普达阳光康和北苑叠墅。开发商售楼后就违法无公示背着北苑叠墅业主偷偷擅自变更了我们北苑叠墅售楼时公示的园林景观环境规划，修建了与当初售楼时承诺公示图文沙盘完全没有的11栋32层高楼在北苑叠墅园林景观的位置。

开发商完全违背了当初公示宣传让北苑业主买房交钱时对我们的承诺。开发商没有公示就偷偷在业主们花了高价买下的北苑叠墅园林景观位置处，擅自加建了11栋32层楼房。后浇带以上属于室外地坪±0位置，后浇带，用钢筋混凝土连接通过来，违反销售时的公示加建了11栋32层高楼与叠墅连在一起。严重侵害了北苑叠墅1000多户业主的利益。

攀枝花普达阳光开发商欺诈售楼骗完了业主钱7个月后拿到规划审批和取得商品房预售许可证，就在售楼给我们业主时开发商公示的北苑叠墅园林景观位置擅自改变了建筑规划背着业主，偷偷嫁接建筑了取名康和云树的11栋32层大高楼与我们康和他北苑叠墅靠近并扎紧在一起（不公示暗操作）让两个部分（康和北苑部分与康和云树部分）构成一个完整小区。

开发商加建、嫁接康和云树（未告知我们北苑业主），擅自增建11栋32层高楼拔地而起是利用北苑叠墅业主在不知情、严重受侵犯受损伤后具有的自己愈伤的机能来进行的。 背着北苑业主嫁接 9栋小高层再肆恣变成11栋32层楼的大高层建筑靠近并扎紧北苑叠墅区域，使两个伤面的形成层靠近并扎紧在一起，彼此愈合成为连接在一起的一个整体。

容积率从比照南苑的0.8变成了1.766！玩花招欺诈北苑业主在不知情的情况下催促签订“显失公平”的高价低品质购房合同附加协议（违法）。

官方回复

回复单位： 攀枝花市住房和城乡建设局、攀枝花市自然资源和规划局来源：问政四川 回复时间：2021-02-02 10:54

网友：
您好！关于您所反映的问题，攀枝花市仁和区住房和城乡建设局牵头进行调查处理，现将调查处理情况答复如下：
（一）您所提到的“将11栋大高层降为9栋小高层，并将叠墅和高层彻底分开”问题。
经攀枝花市自然资源和规划仁和区分局调查核实，普达康和北苑项目由3个宗地组成，分别是2013-R3#宗地、2014-R17#宗地、2015-R1#宗地，2014-R17#宗地及2015-R1#宗地于2018年1月9日经原攀枝花市国土资源局审批同意合并为1个宗地。其中2013-R3#宗地建设用地使用权为攀枝花普隆达置地开发有限公司，2014-R17#宗地及2015-R1#宗地建设用地使用权为攀枝花普义达置地开发有限公司，该两个公司均为攀枝花阳城金海旅游投资有限公司旗下的全资子公司。
该3宗地暨2个项目同属于《攀枝花阳光康养普达片区控制性详细规划》中的IE16-R2/2013-01地块，该地块为一个整体地块，主要技术经济指标均为：用地性质为二类居住用地（R2），1.0＜容积率≤1.8（不含地下室建筑面积），建筑密度≤30%，绿地率≥30%。该2个项目送审方案整体设计，整体打造。2018年7月16日至2018年7月24日，原攀枝花市住房和城乡规划建设局对该两个项目方案总平面图进行了批前公示，公示期间无异议。2018年7月31日，原攀枝花市住房和城乡规划建设局按程序分别出具了该两个项目《建设工程设计方案审定意见》。其中：普达康养产业基地（一期）•2013-R3项目包含1#-27#楼（多层住宅）、28#-31#楼（高层住宅27-32层）、S1#楼及地下室组成，配建有物业服务用房、业主委员会议事活动用房、农贸市场、卫生服务站、公共厕所及其它配套服务设施等；普达康养产业基地•康和北苑一期项目审批的方案中包括1#-38#楼（多层住宅）、39#-45#楼（高层住宅27-32层）、幼儿园（9个班）、S1-S3楼及地下室，配建有物业服务用房、业主委员会议事活动用房、社区服务中心及其它配套服务设施等。
2019年12月、2020年1月、2020年3月，根据建设单位申请及现状竣工测量图、竣工测绘报告，规划仁和区分局对该两个项目进行了分批次规划核实现场踏勘，并于2019年12月27日至2020年1月7日、2020年1月21日至2020年2月6日、2020年3月6日至2020年3月16日分别进行规划核实批前公示，公示期间无异议。
综上所述，首先普达康养产业基地•康和北苑一期项目和普达康养产业基地（一期）•2013-R3项目方案设计满足规划条件及国家相关规范要求，并且依法办理了规划手续，从最初的送审方案到最终的审定方案均是11栋高层建筑，未出现9栋小高层建筑的方案。对于您提出的将11栋高层降为9栋小高层的诉求是无法实现的。其次，对于您提出的将叠墅与高层彻底分离的诉求，项目中农贸市场、卫生服务站、公共厕所、幼儿园及社区服务中心，物业管理用房、业主委员会议事活动用房、小区内部道路、休憩娱乐场地等公建配套均为业主共有，且是为整个小区服务的，无法进行分离。
(二)关于“违规预售”问题。
经攀枝花市仁和区综合行政执法局调查核实，该项目于2018年9月29日、2018年11月12日、2018年12月5日分期办理了预售许可证，并于2019年12月31日、2020年1月20日分两次交房，涉及686户业主。从2018年2月开始，该公司在未取得商品房预售许可证前以康和北苑项目康养预约金的方式向购房人手续金额不等的费用，并签订了《普达阳光康养服务协议》，协议内容称康养服务费，条款约定“7日内办理签约的客户，可额外享受总房款1%的优惠”、“7日内一次性付清全部房款的客户，可额外享受总房款2%的优惠”、“康养服务费可用于购房消费作为房款使用，并锁定房源，约定房源面积及成交单价”等内容。从2018年2月到预售许可证办理前陆续向康和北苑项目的335户业主，共收取了3735.2013万元的康养预约金，其中56户收取康养预约金约占全部房价款的10%-50%不等，总金额为1394.1077万元。
违法事实：
1.攀枝花市普义达置地有限公司在对普达康养产业基地•康和北苑项目未取得《商品房预售许可证》的前提下，收取或变相收取购房人购房款项的行为涉嫌违反了《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。
2.《商品房销售管理办法》第二十二条规定：“不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”。依据第四十二条“房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。第六款：不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的”。
3.攀枝花市普义达置地有限公司在普达康养产业基地•康和北苑项目中未取得《商品房预售许可证》的前提下，对该项目发布预售宣传广告，涉嫌违反了《房地产广告发布规定》第五条：凡下列情况的房地产，不得发布广告；第四款“预售房地产，但未取得该项目预售许可证的”。根据第二十一条：“违反本规定发布广告，《广告法》及其他法律法规有规定的，依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下的罚款”。
综上所述，康和北苑项目存在违法预售事实，将按相关要求进行处理。
（三）关于“开发商未取得预售许可证就违法卖房”问题。
在集中交付时，开发商已取得相关竣工验收报告，且已于交房现场进行公示。为了便于业主办理水电、契税、产权问询等手续，形成了交房现场环形办理各项手续的流程，客户可自行选择先验房或先缴纳各项费用。没有强行要求先缴纳各项费用后才能验房。
（四）关于“物业费按照高层物业费收取”问题。
经攀枝花市仁和区住房和城乡建设局核实，康和北苑的物业服务费是于2018年9月10日，由招标人攀枝花普隆达置地开发有限公司及攀枝花普义达置地开发有限公司，代理机构攀枝花市房地产业协会，通过公开招标的方式确定的，由四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司中标，在攀枝花市房协、攀枝花仁和区住房和城乡建设局全程参与监督，评标专家是由攀枝花市物业管理专家库随机抽取的，招标过程合法合规。在中标后进行了政府备案并将《前期物业服务合同》在售楼部进行公示。招标结果及合同中明确了多层住宅物业费：3元/平方米。
综上所述，康和北苑物业费收取是合法合规的。鉴于业主提出多层物业费按照高层物业费进行收取，建议业主后期成立业主委员会后选聘新的物业公司进行管理，重新确定物业费收取标准。
（五）“关于开发商虚假宣传，显失公平合同”问题。
经攀枝花市仁和区市场监督管理局调查核实认为，针对部分业主对仁和区普达康和北苑项目“显失公平合同问题”的投诉，从目前调查所取得的证据初步判断，项目使用《商品房买卖合同（预售）》为示范文本，合同中无“显失公平”条款。项目在沙盘、DM单展示的模型、效果图的宣传中，并没有出现宣传楼栋编号、楼层数等明显的虚假宣传内容，同时在其宣传载体中也都标注了“温馨提示”、“免责声明”等提醒内容，亦未将宣传内容作为合同构成要件。
根据目前掌握的证据，认定仁和区普达康和北苑项目的广告营销有违反《广告法》和《反不正当竞争法》中的虚假宣传行为证据不足。市场监管局将对此问题保持高度关注，如发现新的证据，将及时跟进调查。
基于上述调查结果，为更好地维护您的合法权益，您可以就以上存在的违法事实为依据，通过司法途径来维护您们的正当合法权益。