本人于2021年在新都区购买房产（住宅性质）一套，妻子于2022年在锦江区购买房产（住宅性质）一套，两套房产均为双方婚前购买且均未缴纳契税，另外于2024年婚后购买公寓（商业性质）一套，公寓已全部完税，现就缴纳契税有关问题咨询如下：1.两套住宅性质的房产缴纳契税，能否有一套享受首套房的优惠政策，如果可以享受，是按照购买时间先后顺序认定为首套房还是可以任选一套认定？2.商业性质的公寓是否计算在住房套数以内？烦请解答为盼。