【城建 投诉】物业乱收费，质价不等来源：问政四川 网友：问政网友  2023-12-25 16:53 已回复

尊敬的领导：您们好！
我是遂宁市船山区南津路街道段家店社区"锦澜馨苑"（位于银河路与开善东路交汇处）的业主。该小区的物业服务为"碧桂园的嘉宝物业"。我接房时根据购房合同交付了每平米每月一元八角的物管费，一年共计1879元，（没装修）。
我的留言包含两个方面的投诉：
一小区物业乱收费，二是小区物业服务“质（服务质量）价（物管费）严重不符。
一、小区物业乱收费
目前我准备装修新房，去物业办理装修事宜，物业却告诉我还要交纳2000元押金和装修服务费400多元，不然就不准装修进场。我不明白，收了物管费还要收装修服务费，这不是重复收费吗？收装修押金这不是简单服务和粗暴管理吗？
我让物业拿出收费的法律依据，在我多次要求下，工作人员在网络上收到了“遂发改〈2013〉431号”文件的部分内容作为收费的法律依据。我读了这个文件，它上面确实有"装修服务费"的说法，但没有找到"装修押金"的问题。并且只是发改委的一个通知，不是政府或物价局的法律文件。
2022年5月1日开始执行新的《四川省物业管理条例》。《民法典》，新的《物业法》和新的《四川省物业管理条例》上都没有提到装修押金和装修服务费的问题，说明新法是不能收取装修押金和装修服务费的。并且依据2018年3月1日起施行的《四川省行政规范性文件管理办法》第九条规定："规范性文件应当标注施行日期和有效期。有效期届满未明确延续的，规范性文件失效。未明确有效期的，其有效期为5年。规范性文件名称冠以'暂行'"试行'的，有效期自施行之日起不超过2年。未明确有效期的，其有效期为2年。物管给出的遂发改（2013）431号文件已经过去10年又没有明确延续的文件，说明这个文件已经作废了。
小区物业强行收取的"装修押金"和"装修服务费"，这是物业自己制定的收费项目，是没有法律依据的，属于乱收费，我们业主可以拒交。
我去了好几次与物业沟通，均不给我办理装修入场手续，让我花去了许多精力和时间。请求领导尽快让我们小区的物业停止乱收费，依法依规给小区业主服务，给我办理装修入场手续，实现我新家梦！
二、小区物业服务“质价”严重不符
我们小区被相关部门定为“五星”级物业服务，物管费每月每平米为l元8角。物业已经为小区服务快半年了，这半年来服务质量远远不及五星级，主要体现在以下几个方面：
①楼道成为杂物间。②第4栋楼3个电梯常常只有2个比较正常。③小区绿化中死亡的花草树木长时间没有补栽。④在小区绿化中随意“开辟”道路。⑤物业服务项目和质量没上墙。⑥小区出口（只有1个）无门卫，特别是晚上。⑦小区消控室和监控室
混合，且不符合相关要求。⑧……
请党和政府为民做主，调查核实，让物业增强服务意识，安全意识，规范服务，达到质价相等！
前面，我在微信小程序留言进行了相关投诉，但是半个月过去了，一点消息也没有，不知道什么力量能阻止政符部门进行调查处理！
静候佳音！
谢谢了！

官方回复

回复单位：船山区政府服务热线办公室来源：问政四川 回复时间：2023-12-26 10:52

网友，您好！
您的留言已收悉，您反映的问题将转交给相关部门调查核实，目前正在处理中，请耐心等待。
感谢您的留言！
此复。

官方回复

回复单位：船山区政府服务热线办公室来源：问政四川 回复时间：2024-01-03 16:03

网友，您好!您的留言已收悉，经遂宁市船山区住房和城乡建设局部门调查处理，现回复如下。
一、基本情况：2023年12月13日，船山区住建局组织相关工作人员对接四川嘉宝生活服务有限公司（该处物业公司）进行现场调查核实。经核实，网友系4-23-6号业主，在2023年12月11日，网友到锦澜馨苑物业服务中心办理装修手续，物业客服前台将办理装修手续时需要缴纳的收费项目名称及相关金额明交由网友查看并询问是否办理装修。网友查看完协议后情绪激动，表示不会缴纳装修保证金和装修管理服务费，要求物业公司提供相关收费依据。网友要求物业公司负责人对合同进行逐字解读。对网友提出的问题，物业公司进行了讲解。随后网友查看协议相关内容，对协议内容自行进行修改，签字按指印后离开现场。
二、办理情况
船山区住房和城乡建设局高度重视，安排专人联系物业公司、联系网友到现场进行情况核实，现核实如下。
（一）关于物业无收费依据及法律适用问题。
1.收费依据。依据《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）第十六条规定，装修人或者装修人和装饰装修企业应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，协议内容包含管理服务费用。该规定赋予了物业管理单位与装修人或装修人和装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议及收取管理服务费用的义务及权利。
2.法律适用。《民法典》出台于2020年，是对现行法律规范进行编订修正，对不适应现实情况的规定进行修改，物业服务合同不属于19类典型合同，法典未对物业服务相关事项进行明确性规定。《四川省物业管理条例》出台于2012年，修订于2021年的地方性法规，从规范性法律文件的效力等级来讲，《住宅室内装饰装修管理办法》系中华人民共和国建设部制定的部门规章，两者具有同等效力。四川的地方性法规中未对收费进行规定，部门规章则有效，双方不存在法律适用的冲突问题，适用《住宅室内装饰装修管理办法》的规定。
3.收费标准。目前我市现行的物业收费标准仍是《遂宁市发展和改革委员会 遂宁市住房保障和房屋管理局关于公布遂宁市物业服务等级划分物业服务收费政府指导价标准及相关规定的通知》（遂发改〔2013〕431号），该文件标准一直未进行调整，仍处于有效期（2023年12月5日，市发展和改革委员会出台《关于公布遂宁市2023年度政府定价的经营服务性收费目录清单的通知》，附件中明确规定，遂宁市2023年度政府定价的经营服务性收费目录清单的住房前期物业服务收费依据仍适用遂发改〔2013〕431号）。根据该通知中规定：“三、物业管理服务收费的相关规定（一）物业服务企业和装修施工企业应当按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）签订住宅室内装饰装修管理服务协议，其管理服务费用在以下标准内执行，并在协议中明确：房屋建筑面积在100平米（含100平米）以内的，有电梯每套300元，无电梯每套200元；100平米—150平米内（含150平米）的有电梯每套400元，无电梯每套300元；超过150平米的有电梯每套500元，无电梯每套350元。（二）居民生活垃圾清运处置费按照市价格主管部门规定的收费标准执行。委托物业服务企业清运装修垃圾的，清运费标准按遂府办发〔2006〕25号文件规定的每平方米3.00元收取，具体由装修人或装饰装修企业与物业管理企业协商约定。”
综上，物业公司按照规定收取“装修服务费和装修垃圾清运费”属于有收费依据的收费。
（二）关于网友反映的物业合同未在手中及格式条款问题。
1.合同归属。经核实，该楼盘物业合同一式两份，双方签订后业主和物业公司分别保留。
2.格式条款。根据《民法典》496条规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《物业合同》中关于收取装修管理费及保证金的条款符合格式条款的上述法律特征，应属于格式条款，但提供格式条款一方未尽特别提示和说明义务，并不必然导致格式条款无效。合同约定业主缴纳的装修保证金作为履行装修服务协议的保证金性质，其目的是督促业主按照规定进行装修，防止房屋装修不符合规定，并不属于《民法典》第497条所规定的"加重对方责任"的无效格式条款。物业服务公司约定的装修期间收取装修保证金的行为也不属于有偿使用资金及非法占用资金的行为。
（三）关于网友反映的“装修押金”问题。收取的装修保证金属于履约保证金性质，作为履约担保用，保证金退还期间届满并符合退还条件的，将归还业主，物业公司不得占用。在日常生活中，业主装修时，物业服务企业与业主协商签署装修协议，将房屋装修中应遵守的事项及禁止行为告知，并请业主承诺不破坏房屋的主体结构、承重墙等。为了限制业主装修中的违法行为,物业服务企业会向业主提出交纳装修押金或保证金,待装修完毕没有违法行为，押金予以退还。若出现违法装修或因装修造成房屋损害的，物业服务企业从押金中扣除赔偿款剩余押金退还业主。根据《民法典》143条规定，该物业合同属于双方签订的具有民事法律效力的合同，合同中对押金等问题进行了约定，格式条款有效。
针对物业服务公司提出若不缴纳费用即断水断电的说法，经核实该情况并不存在。下一步，区住房和城乡建设局将持续督促物业服务公司严格按照物业服务合同内容约定从事物业服务活动，积极落实物业企业主体责任，确保群众反映的问题整改到位，不断提升物业服务水平，给业主营造良好的居住环境。
如您仍有其他疑问，欢迎致电船山区住房和城乡建设局（0825- 8125315）进行咨询，工作人员将耐心细致地为您解答。感谢您对船山区住房和城乡建设局部门的信任与支持！祝您生活愉快！